紐約買房

必讀!紐約新房經驗談

紐約新房經驗談

前言

紐約新房是很多自住買家以及投資型買家喜歡下手的,主要的原因是新房不需要太多的整理,基本上買了家具就能入住,而我的買家客戶多數是買新房的。不過買新房的背後其實有相當多需要處理的事情以及費用需要買家考慮。並不是説新房不好,我個人也認爲很多的新房值得考慮,但如果要買新房還是有完整的理解費用以及細節會比較安全。

新房的完工時間

新房的【預估】時間是完全不可信而且沒辦法評估的。普遍來説,新房的完工時間都是預估時間的3-6個月的時間。除非新房是已經完全完工而且已經開始交房,不然買家絕對需要準備多一點時間預防工程與交房延誤的。

普遍來説,新房的延誤原因有很多,例如政府地稅牌照、交房許可證、安檢證明等等都是非常緩慢的而且一環扣一環。

目前(2019年11月)紐約市的新房延誤狀況大約是4-6個月的,所以想立即開始入住的買家需要考慮已完工且開始交房的大樓。

另外還需要説一下,很多新房都會説【我們這個月】或是【我們下個月】就交房的那種要真的很確定,不然還是有很多機會延誤的。

新房的地稅與物業管理費

新房的地稅與物業管理費非常的有猫腻,因为新房的地稅與物業管理費并不是完全准確的,這兩個費用都是開發商請會計師事務所做評估的,在實際交房時還是會有浮動。

另外還有一個非常重要的事情,就是新房的地稅與物業管理費有可能是第一年的預估,而不是交房後的費用。

差別在於,第一年預估極有可能是大樓仍在工程期間的的地稅,也就是遠低於實際第二年以後的每月費用!!這個是非常難評估的,而且代表開發商的經紀人(仲介)是不需要點明的。

在現實情況,我看到的新房許多交房以後的第二年的地稅會有20-50%的漲幅,紐約市的地稅是由紐約市的地稅局評估的,也就是説開發商實際上也很難准確的預估地稅。

當我在帶客戶進去看房時,我都會建議現要求瞭解第二年的每月費用的預估,這是最安全的辦法。有時開發商會有第二年的費用,但有時并不會提供,就需要自己來評估是否合理。

當然,也有一些特殊案例,以我過去幾年的經驗,也有一些新項目的每月費用比原先預估低了許多,但這畢竟是少數。

例如 Citizens 360 以及 200 E 21th St 的每月費用明顯低於原先預估,費用約是原本的8折 – 但這畢竟是少數案例。

新房交房的品質

紐約新房的品質説實在的…不是很細膩。紐約的新房交房標準非常的低,通常是在交房時整理個 工程清單 【Punchlist】,開發商需要在30天内將所有問問題解決。這些問題包括小的瑕疵例如油漆剝落與裂痕、工程瑕疵、以及房内的施工期間的破損與家電等的故障。通常紐約的新房品質在其實問題會很多,而工程清單通常會有滿滿的需要做的修繕。

舉個我最近的例子,有個新房交房時居然厨房的中島下面出現了非常不平均的縫,在交房前的驗房確認,代表開發商的驗房師居然拒絕承認此問題。後來我跟律師溝通後,以拒絕/延後交房作為籌碼來讓開發商接受修繕瑕疵並把問題列入有法律效力的修房清單裡(Punchlist)。但即便是如此,仍然等了約30天才把問題解決,對很多買家來說美國辦事效率不可思議的慢。

水管與家電的保固

新房的家電保固要看實際品牌而定,但通常會有6-24個月的保固期,而大樓的水管6-12個月內通常會是開發商的責任。如果超過了6-12個月的期限,水管的問題會需要評估而定責任歸屬。普遍來說,家電與水管並不是買家需要太擔心的問題。

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