紐約買房

紐約買房

紐約買房 的須知、費用解説、步驟過程介紹、房產類型與產權的重要性以及常見問題FAQ!

最近越來越多人來紐約買房,不管是爲了孩子讀書、紐約工作或是投資房產,不管原因,在紐約投資地產都是個很安全的選擇,今天就來詳細解說在買房時的費用與步驟!

我們見到紐約房產依舊是全球地產的龍頭,買家來自全世界。而不管您考慮買房的原因是什麽,我相信有專業的經紀人爲您服務是非常重要的,我有許多自己的客戶都是經歷了不肖業者的經驗以後才透過親朋好友介紹讓我來幫忙服務。

畢竟人生地不熟,還是找優良的專業經紀人服務是最好的選擇。(而且紐約置產時買家是不需要付中介費的,若有經紀人跟您要中介費的話,您很大的機會已經被詐騙了)。更重要的是,紐約的中介普遍素質非常不怎麼樣,很多時候對於新房與景觀的資訊常常沒有掌握,很多買家買了以後才發現對面馬上就要出了一棟大樓。

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紐約買房的15個原因

2019 年 第二季 紐約房價報告

若想參考英文版,也可以參照Streeteasy 的 Buyer’s Guide – Streeteasy 目前是紐約市房產的權威房源資訊平台。

常見問題 FAQ

Q: 爲什麽要在紐約或是曼哈頓買房投資?
A: 紐約買房的原因很多,有些買家是爲了小孩讀書或是工作、有些是爲了移民、也有些是爲了分散資產與投資風險。不管原因如何,紐約市是全世界的人都在關注與購買的房地產市場,房價的起伏也是最低,出租空房率平均只有 1.5%左右。所以不管是對於買還是租煩惱的人,還是考慮投資的投資的買家來説,紐約的房產都應該是首選之一。

如果希望了解更多買房的好處·,歡迎閲讀【紐約買房的15個原因】。

Q: 紐約房價目前怎麼樣?市場狀況適合投資嗎?

A: 目前紐約房價非常穩定,處於低谷回溫的狀態。只要是500萬以下的房子都沒有太大的起伏。最高端的房子確實是大跌了約35-50%不等。

若想了解更多紐約最新市場報告,歡迎點擊連結 紐約房價 Q2

貸款問題

Q: 海外人士可以貸款嗎?
A: 可以,海外人士可以貸款,最高可以到65%左右,而利率大約會比當地銀行高大約 0.25%-0.5%。對於很多人來説,貸款是個很不錯的選項。而如果想要用租金來養房的話,您需要自備大約65%才能支撐房屋費用。貸款的條件其實並不困難,但需要事先準備資料與文件,我這邊有幾位可以推薦的貸款專員,若有需要可以介紹。

Q: 在紐約買房時貸款需要多長的時間?
A: 買房通常貸款需要20-30天,所以在買房前會先建議拿pre-approval的貸款預批信,而在簽約以後馬上開始貸款的程序。如果您選擇貸款,貸款預批信preapproval 就非常重要,因為這個文件在談價時就會需要提供。在紐約,賣家最怕的是談好了價格發現買家沒有錢簽約或是買房,浪費了許多寶貴的時間,所以在出價時,最好的情況就是一併把preapproval的文件準備了。

貸款預批信Preapproval 通常會需要2-3天的時間來準備,所以我會建議提早處理,貸款專員會需要買家的財務資料與文件。(如果是國際買家的話就不需要那麼多的資料,但還是強烈建議提早準備妥當。)

Q: 貸款免責的Mortgage Contingency 是什麽?
A: 在美國買房如果有mortgage contingency,若銀行拒絕放貸,買家有權利取回簽合約時支付的押金(價格的10%)。相反的,若沒有貸款免責的話,買家是沒有權利拿回這個10%的押金的,賣家有權利拒絕退還。這個對於需要貸款的買家來説非常重要,因爲銀行拒絕放貸的理由有很多,最大的問題就是買家的工作情況有變,例如離職等。

稅務問題

Q: 稅減是什麽?
A: 稅減是紐約市刺激開發商多蓋一些政府補助用房時的一個辦法,這個方案鼓勵開發商在他們的項目裏或是其他地方蓋20%左右的政府補助房來換取5-20年不等的地稅減免政策。這個優惠是跟著房子的,換句話説,當過戶時,這個優惠會轉移到買家(屋主)的身上,大幅減低持房成本。需要注意的是,税減優惠是跟著房產的,並不會因轉手而改變或是延長期效。

Q: 稅減的政府補助房對我會不會有影響?
A: 總體來説不會,因爲紐約市很多大樓都有20%的政府補助房,而且周邊都參雜其中,所以對於大樓居民與大樓的價值來説并不會受到打擊。反而是有稅減的房子因爲提高了投資回報,所以價格上普遍會比沒有稅減的房子還要高。

Q: 稅減是如何計算的呢?
A: 通常來説,如果是15年的優惠,屋主前10年的地稅幾乎會是0。這不代表說每月費用是$0,而是説優惠額度接近100%,每月還是有可能會是$15-60。而最後的5年會以20% – 40% – 60% – 80% – 100%的幅度逐步成長。

***要注意的是,每年地稅的估值其實還是會持續地成長,也就是説目前的地稅減免額度不代表未來的地稅金額。地稅只有可能更高,沒有可能更低,而這也是很多大樓15年以後反而貶值的原因,因爲很多買家沒有認真看待稅減前的費用而只追求這個優惠政策。***

Q: 海外人士買房會不會有額外的稅的?
A: 我們非常歡迎海外人士來紐約買房,在買房時并不會有額外的費用或稅。

不過海外人士未來有遺產稅的問題,這個金額高達50%,所以買房時我會建議透過會計師設立公司來避免外籍人士的遺產稅。這個做法非常成熟而且是完全合法的,所以不需要擔心。(這就跟克林頓與比爾蓋茨設立基金來持有資產是一樣的作法)

Q: 在美國有收入的買家有沒有什麼税的優勢?

A: 美國的稅法鼓勵大家買房自住。

  1. 如果自住,未來售出的5年內住了2年作為首要住所的話,單身可享25萬的資本利得減免,已婚可享50萬的資本利得減免。
  2. 每年的地稅與貸款利息可以抵稅,根據2019年的新稅法,地稅最高可抵1萬元。
  3. 若是出租,房東可以按照住宅的27.5年折舊來計算虧損,抵銷其他的收入。

挑選地產

Q: 紐約地點怎麼挑? 曼哈頓、皇后區、布魯克林哪裡比較好?
A: 在紐約買房主要還是看需求,很多時候買房是為了工作或是學校,而通常那附近的需求與買家都非常強,所以在那附近買房會是首選。但房價是很現實的,所以如果退而求其次,我會建議找個地鐵方便的地方。紐約的夏天與冬天非常極端,所以與走路20分鐘的地點,不如也考慮坐地鐵25分鐘的地點。再加上這些地點的房子也比較新,大樓的設施也通常比較豪華。也因為這樣,皇后區與布魯克林的這些房子也很有投資的潛力。

對於想了解更多紐約各地區的介紹的買家,歡迎點擊連結閱讀

紐約地區介紹與分析

Q: 曼哈頓買房有什麼優勢?
A: 曼哈頓買房普遍來說比較安全,放眼這個紐約市的房價,曼哈頓的房價是最穩定的。當全球房價下跌時,曼哈頓的下跌幅度最小,但當房價回升時,曼哈頓的房價反彈速度與力度也是最快的。對於打算分散風險與分配資產的買家來說,曼哈頓是個很值得考慮的蛋黃區。

Q: 紐約房產什麼最好脫手?
A: 普遍來說,紐約的房地產,當地買家還是佔了65%以上,海外買家佔了約30-35%。所以在投資房產時,需要考慮當地人的喜好與需求。當地人在考慮買房時,交通的便利性、採光與景觀、格局、噪音、以及每月費用可以說是房價以外的幾個最大的考量因素。房子的朝向對投資紐約地產的人來說並不是絕對的,像是曼哈頓最貴的房產其實是朝北面向中央公園的57街與59街的超高端豪宅。

Q: 紐約買房時景觀需要注意什麼?
A: 紐約地產的密度雖然不及香港,但也非常的高了,尤其是曼哈頓地產非常搶手,所以開發商都會蓋的很密集且很投資的活躍。這代表的意義是紐約市買房除非是海景房的第一排,不然沒有任何房子是”安全”的。最好的案例就是Xinyuan在Brooklyn蓋的海景房結果1年後就有另外一棟新大樓把原先的景觀完全擋住了。

雖然如此,但有房地產開發經驗且了解紐約的開發條件與容積計算等知識的中介(舉手)可以非常好的建議風險較低的房子。避開那些已經有開發商買地資訊或是有非常可能成為下個開發的工地,或是限高與容積遠超自己的那些房子。

Q: 紐約的噪音情況怎麼樣?
A: 紐約的噪音情況非常非常非常嚴重,可以說是一個很大的危害了。不管是救護車還是消防車或是警車與計程車,只要是有喇叭的車輛,在紐約都是瘋狂的鳴笛。 拿我個人經驗來說,我在86層的超高端住宅裡面賣房都能聽到救護車的聲音。我有段時間住在警察局的同一條街,那每天警車因為沒耐心就隨便拉警笛的次數一天超過數十次,有時甚至夜深人靜還在囂張的鳴笛。對於不管是自住或是投資,我都會強烈建議買高一些且儘量避開吵雜的環境,這包括大馬路、醫院、消防局、警局甚至學校。

Q: 我的學校跟我房子的地點應該怎麼挑?
A: 如果有條件買在走路可達的地段,那當然是首選。反之,雖然這是個非常個人喜好的決定,但我會建議買房時儘量挑離地鐵站走路10分鐘內可達的房子。雖然很多人在亞洲都有自己的車子或是以計程車代步,但這畢竟在紐約比較少見。因為曼哈頓的交通非常的差,所以很多人還是會挑地鐵作為通勤的首選,因為反而地鐵往往比較快。

Q: 紐約買房會碰到什麼樣的問題? 需要怎麼處理?
A: 紐約買房常見的2個問題包括時間與品質。
美國整體來說買房時間都會比亞洲還要慢上許多,往往只要2週的過程在紐約買房會拖上1-2個月。所以如果考慮紐約買房的話,需要把這些延誤的時間都計算進去。如果是二手房,根據紐約的法律,買家與賣家都各會有大約30天的無理由延期權利,也就是說,如果買家原先預定一定要在7月交房,可能合約交房時間寫在6月會比較安全,不然賣家是有權利再延後30天的。

在紐約買房另一個問題是房產的品質的不穩定。很多時候會發現,在買新房時,即使是數百萬甚至千萬級的房子,室內的工還是很粗糙。不管是油漆還是木工、或是浴室與廚房,常常會發現開發商的工程非常不精緻。

很多時候買家會發現,買新房反而有時會比二手房麻煩,但只要是好的中介都能有效的把這兩個問題化解或是降低影響。

紐約新房

Q: 客戶買新房最常見的問題是什麼?買家需要注意些什麼?
A: 紐約買房時新房是最容易碰到問題的,原因在於紐約開發商與建築的品質。因為美國的建築效率很低,很多時候,紐約買新房都會面臨交房延期。所以買家需要準備更多的時間,不然時間太緊的話會沒地方住。這個問題最常出現在買新房時,開發商預估6月交房結果工期延誤拖到9月常常發生。一個可以避免的方式是買已完工的新房,這樣就不會有工程延誤的風險。

也因為紐約地產對於工人的素質與技術要求不是很高,紐約的新房會出現很多的瑕疵與施工問題。這些包括油漆與牆面等的瑕疵,木工的細膩度不夠(像是不對稱)、甚至窗戶等都很有可能在新房交易裡出現問題。我最常見的莫過於做工粗糙到不可接受的範圍,這個也是我最常跟開發商在交房時爭執的地方。買家在紐約買新房時需要在細節上非常注意,且了解整個流程的時間並且力爭作為買家的權利。

在買新房時,客戶交房前都會有個驗房的過程,而我們都會有個追加清單叫Punch List,把所有驗房看到的瑕疵與問題都指出。這個清單不會影響交房時間,但對開發商來說是有法律效力的,他們是有義務在交房後的30天內把所有問題解決。

其他問題

Q: 父母應不應該跟孩子合買美國房產?
A: 這個問題比較複雜,因為每個人買房時考慮的因素不同。簡單來說有幾個條件需要考慮:

  1. 在美國買房時,父母與子女一起合買不會有問題額外費用。
  2. 在紐約賣房時,需要所有人都簽字。
  3. 紐約房產在買房時可以選擇各類型的切割形式,這個主要會在交房時才決定,根據切割形式的不同,房產持有人在過世時,產權會有不同的轉移方式。
  4. 父母或朋友可以提供買房資金,這類型的資金只要給予方不是綠卡持有人或是美國公民,都不會有贈與稅的問題。

Q: 我要明年才會到紐約,什麼時候買房比較合適?
A: 雖然很多人會覺得,等快要到紐約時才看房,我會建議把時間往前推非常的多。原因在於,紐約的房產是可遇不可求,紐約市的新房一直在出,但好的房子真的很少,我自己往往看了10個新樓只會推薦2-3個。很多時候我看到不錯的房子,推薦給客戶,當他們決定要買時,這些房子好的戶型與朝向早就賣完了。所以寧可提早開始準備,開始了解並與我溝通,這樣當有好的房源時,才能得到第一手的親友內部價格、資訊以及先挑選戶型與樓層的權利。

Q: 紐約目前有什麼房源推薦?
A: 若想了解紐約的最新推薦房源,歡迎閱讀我的紐約新房介紹

買房服務與中介服務

Q: 買房爲什麽要中介?
A: 紐約房產對於地點非常敏感,常常隔一條街就天差地遠。而且紐約的新房非常多,真正好的房源只有最專業的經紀人才會知道。同時,許多事項其實賣家與賣家經紀人其實沒有義務告訴你,例如大樓是否有額外修繕費用,大樓周邊是否有其他大樓蓋起,新大樓哪些房型最適合投資等。

這些都是只有你自己的買家經紀人才會告訴您的。最後,在紐約買房時買家不需要支付額外的中介費,由於賣家很早就已經定好中介費的金額,即使買家沒有經紀人,賣家還是需要支付同樣的費用。

Q: 紐約的經紀人很多,爲什麽要用Jerry Wang的服務?
A:  我對於紐約房產非常了解,而且服務非常全面,對於想要住房需求、買房投資或是需要專業眼光判斷最有升值空間的買家來説。對於很多經紀人來說,快速的賣出房產是最重要的,但對買家來說更重要的是提供最好的選擇,例如工作的方面、學校、與投資的多方考慮,有時當條件不成熟時,我會建議寧缺勿濫,寧可租房也不要買。

我提供不只是買賣房地產的服務,還包括了物業管理與出租的服務,對於海外買家來説,最怕的就是隨時被出租的房客所困擾,所以這種一條龍的服務是非常關鍵的。

紐約買房過程

紐約買房過程 細節很多,以後再來寫個詳細的過程。

  1. 了解需求與看房 – 因爲紐約市看房非常忙,我通常會建議提前2-4天跟我説,這樣我能預約的房子比較完整。不然有時臨時跟我説會來不及約到最符合您需求的房子。
  2. 議價與決定產權轉讓時間 – 通常紐約市的議價空間都不會太大,轉讓的時間最短25日左右,長的可達1年(新房)
    通常好的開發商與差的開發商在預定交房時間的掌握度會有很大的差異,所以不要只相信開發商給的時間表,我們會給您更準確的交房時間。
  3. 雙方律師擬買房合約 – 律師將根據議價内容擬合約并開始產權與大樓財務狀況的調查,保護買家未來權益。
    若您無法在交房當天到場,我們會建議您先把授權準備好。
  4. 簽約且支付10%-25%押金并開始買房申請與貸款申請
    根據買房的性質(新房或是二手房)買家需要支付10%-25%的費用不等。
  5. 大樓居委會與銀行貸款通過申請確認交房日期
    這個程序通常會有我們處理文件,由貸款專員來處理貸款的流程。若是新房的話,大樓居委會的步驟可以省略,因爲您是直接跟開發商買房。這有一個好處,那就是不需要做背景調查與財務調查等。
  6. 驗房與交房
    普遍來說驗房的過程都會有我們陪同,若您本人無法到場,我們也能代為驗房與交房。驗房的過程非常重要,我們會根據房子的狀況進行二次交涉,在交房前,我們要確保買家的權益沒有受損。可能出現的問題包括家電的故障、牆壁油漆的剝落與裂痕、地板的傷害。

買房費用

紐約買房費用

  • 全現,買房費用大約是總金額的3-4%
  • 若是貸款,貸款費用大約是貸款金額的2%。
  • 若是新房,視市場情況斟酌,需要額外加總金額的1.825%,也就是 4% – 5%之間。

作為買家,下列的是您需要支付的費用明細

  1. 產權保險* 0.4% (產權調查與保險費用)
  2. 豪宅稅**

    銷售價格超過100萬美金 – 1%
    銷售價格超過200萬美金 – 1.25%
    銷售價格超過300萬美金 – 1.75%
    銷售價格超過500萬美金 – 2.5%
    銷售價格超過1000萬美金 – 3.5%
    銷售價格超過1500萬美金 – 3.75%
    銷售價格超過2000萬美金 – 4%
    銷售價格超過2500萬美金 – 4.5%

  3. 貸款稅 1.9%(按總貸款額計算)
  4. 律師費 $1500 – $2500
  5. 申請費*** $500 – $2000 (支付給物業管理公司)
  6. 貸款申請費等 $1000

新房的額外費用

  1. 轉讓稅 1.825% (總成交價的1.825%)
  2. 賣家律師費 $2000 – $3000 (開發商律師費由買家支付)

轉讓稅賣家律師費視情況而定,按照紐約市的規定,紐約買新房時買家需要支付轉讓稅而在二手房時賣家需要支付轉讓稅。

但這個規定也是視市場而定,在市場低迷時,買家在購買新房時可以試著談價,讓開發商承擔此費用。

說明

*產權保險 – 對於亞洲買家來說是個比較陌生的費用,由於一些莫名其妙的法律與漏洞,產權保險成為相當重要的買房環節之一。在美國有許多法律可以導致私人財產的轉移,例如在紐約,當一個人非法都留在他人的土地或房產超過10年而地主沒有驅逐,非法都留著有權利取得該地塊/房產的產權。其他疑慮包括詐騙、產權糾紛、以及產權登記不齊全等問題,使產權保險成為買房的基本費用。

產權保險是個回溯型的保險,有效期是從交房時往前算起的所有時間。換句話說,如果交房是1/1/2019,那麼產權保險是擔保1/1/2019 以前沒有任何產權糾紛或是債務問題,若未來有任何產權糾紛是關於1/1/2019以前,產權公司都會全權負責。

**豪宅稅 – 只要是超過100萬美金的房產都需要支付,最近紐約市調漲了豪宅稅,導致大量的200萬以上交易,這也看到其實紐約市房產的低迷是伴隨著許多的觀望買家的。

***申請費 – 在買大樓公寓時,買家需要向物業管理與居委會提交買房申請。

當海外人士在美國買房時,普遍建議用公司名義購買地產,賣房時稅的好處多,而且還較能保護屋主的隱私。


紐約地產類型介紹

紐約買房時絕對要注意紐約的房產性質!

紐約的房產可以分為三種

獨立房(House)、獨立產權公寓房(Condominium)以及股份產權房(Co-operative)

獨立房 HOUSE 與 獨立產權公寓房 【康斗】(CONDO)

獨立房HOUSE 與 獨立產權公寓房CONDOMINIUM在性質上相當類似;買家交易得到的是永久且獨立的房產證與地契,證明其不可動搖的房產持有權。

Condo 與 House 對於買賣的管制相當的低,除了買家財力證明以外,其他並沒有太多的限制。

尤其是Condo 新房,基本上開發商不會過問買家的財務背景與資金來源,這也是為什麼國際買家特別喜歡購買新房的原因之一,畢竟沒有人喜歡通過大樓居委會等的層層調查。

Condo的二手房就稍微比較麻煩一些,大樓居委會會要求買家在付完頭期款後需要有足夠支付2年的管理費、房產稅與貸款,而且還會要求查看買家的財務背景與收入等資料。如果沒有這些背景資料,Condo有時會要求看更多的資產證明與存款。

當然,對於國際買家來說,在美國貸款的門檻也是需要考量的。除了需要海外資產證明甚至抵押,往往房屋能貸到65%,這對於買家來說是個很不錯的選擇。

House的管制就更少了,基本上就是賣家OK就可以。但如果要貸款的話,有可能會需要提供preapproval 預批信等資料。

股份產權房(Co-operative)

對於國外買家,購買股份產權房(Co-operative)的門檻相當高。 股份產權房重視的不只是銀行存款的財力證明,而是評估買家作為「股東」與「鄰居」的整體形象。雖然股份產權房(Co-operative)的房價相較獨立房(House)與獨立產權公寓房(Condominium)偏低,但手續複雜、門檻高、升值空間低,促使國際買家遠離此類產品。對於股份產權房(Cooperative)而言,最重要的門檻就是收入證明與身份的證明。相對於銀行存款金額,股份產權房普遍規定買家有一定收入債務比以及綠卡以上的身份。在財務的基礎上,大樓管委會更會要求面試買家。此類面試好比工作面試,管委會有權利拒絕買家的申請,讓買家3-6個月投入的精力與時間付諸東流。

可以說,獨立房HOUSE 與 獨立產權公寓房是开发给所有买家而股份產權房是僅開放給美國工作/報稅的買家。對於大多數來咨詢的買家,除非有特定的原因,不然我都會直接建議買Condo 或是 Townhouse等,直接不考慮Coop。

乍看之下,國際買家在紐約的選擇相當侷限,其實不然!

原因有幾點:

1: 過去40年證明,獨立房HOUSE 與 獨立產權公寓房CONDOMINIUM的漲幅空間遠高於股份產權房(Co-operative),其中,獨立產權公寓房CONDOMINIUM 鶴立雞群,有著特別明顯的漲幅,奠定了紐約地產投資的首選。值得一提的是,聯排別墅Townhouse也相當的搶手,但礙於總價較高,不是所有人都能承擔。

2: 紐約最新的大樓,最知名的公寓絕大部分均為獨立產權公寓房CONDOMINIUM。其豪華與狀況是多數股份產權房(Co-operative)難以匹配的。

簡單來説,若希望在紐約買房投資,可以直接選擇Condo而不需要考慮COOP或是HOUSE,因爲Condo的升值空間更好,而且也更符合許多人住房與投資等需求(包括門衛、電梯、水電工等)。


買房服務 與 諮詢

紐約買房看似很多步驟與需要注意的地方,但好的中介可以很快的解決多數問題與程序。對於很多考慮買房的讀者來説,我最好的建議就是明確了解您自己的需求。很多家長在考慮爲孩子買房時最重要的是房子的地點是否符合未來孩子讀書與工作的通用性,而考慮買房投資的人需要考慮每月費用與租金的比例。

若您需要在紐約買房的咨詢,歡迎主動聯係,經過了20多年在紐約的經驗,我可以很准確的推薦最適合您的多項選擇並幫您處理所有地產相關程序。

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